服务式公寓至今仍然能感受到经济危机带来的刺痛。随着空置率持续飙升，人们对这个行业的未来前景也产生了越来越多的质疑。仲量联行(Jones Lang LaSalle)上海研究部总监柯志谦(Michael Klibaner)说：“由于外国人数量的减少，过去的12个月对这个行业来说非常艰辛。”
与国内其它住宅市场不同，服务式公寓的需求至今尚未真正复苏。高力国际(Colliers International)最近的一份报告显示，上季度中国服务式公寓的空置率由原来的32.4%上升到34%，同时在过去的18个月里，每平方米的租金单价也一直在下降。
据高力国际预测，服务式公寓的租金在2009年将保持平稳，然而不断上涨的资产价格会引起总收益水平的下降，因此外国投资者们有必要重新评估他们在这个行业的投资。
在物业管理公司运作的众多资产中，服务式公寓曾经几乎是一个只盈不亏的最佳项目。伴随着外资企业在中国的蓬勃发展，外籍高管人员纷纷涌入中国新开办的企业之中。他们大都不会说中文，也罕有兴趣生活在中国的传统住宅之中。服务式公寓不仅为一大批外籍人士提供了舒适的居住环境，还为他们的生活注入了大量活力。要是没有服务式公寓的话，谁还会带着他们的家人一起来这个国家工作呢？
本土的服务式公寓供应商自然一开始就处于下风，因为他们大都对外籍居民的生活方式了解甚少。太极轩精品公寓的助理经理大卫·施洛瑟(David Schlosser)认为这为外国公司创造了大量的空间。西方的物业管理公司可以很轻松地向当地业主推销他们的服务，随后他们便能把公寓租借给外国人并赚取更高的利润。而那些正在为行将到来的员工寻找住所的跨国公司也是他们的潜在客户。
香港莎玛酒店服务式公寓(Shama)上海分部的销售总监英格丽·肯菲斯(Ingrid Kamphuis)说：“很多大型外国投资集团都与服务式公寓管理公司建立了业务联系。”

巨大的成本压力
服务式公寓为顾客提供了所有的生活必需品，新租户无须再花费大量的时间和精力去添置餐具、垃圾桶等物件，也不必为水电煤等公用事业操心。肯菲斯说：“你唯一要做的就是提着你的手提箱入住而已。”
对于在中国停留时间较短或者需要经常出差的高级管理人员来说，便捷轻松的服务式公寓有着相当的吸引力。事实上，一些外籍人士在中国的生活比他们在家乡时还要好。
一揽子的服务在一定程度上使得服务式公寓管理公司可以收取更高的溢价。例如，在上海徐家汇地区，一套两卧室酒店公寓的月租金在19000元人民币(折合2780美金)以上，这个价格比同城类似的非服务式公寓租金高出2至4倍，在面向外籍人士的英文网站上，你可以十分轻松地找到这样的公寓。
不过肯菲斯认为，如果将同一区域内的公寓进行比较的话，价格差异就不会那么显著了。她表示，和同一小区内的非服务式公寓相比，莎玛的租金一般高出20%到25%。
即便如此，溢价的差异还是吸引了大量新投资者进入这一行业。太极轩便是其中之一，当它去年在中国开张时，全球经济还深陷低谷之中。肯菲斯说：“正如我们过去几年一直看到的，市场上的竞争者数量正在源源不断地增加，而这一情况还会继续下去。”它表明国内日趋成熟的竞争者正在纷纷进入这个市场，但同时也意味着当行业需要整合时，价格下跌的压力会更大。
该行业的主要外国投资者摩根士丹利房地产公司（Morgan Stanley Real Estate，莎玛的大股东）目前正将莎玛徐家汇的219个套间以1.14亿美元左右的价格卖给一家本地投资商。此举可能仅仅是为某个特定项目筹集现金而已，但也可能是为了降低整体风险而做的准备。摩根士丹利房地产至今尚未对市场的评论要求作出回应。
无论如何，从长远看，人们对于服务式公寓利润前景的担忧是完全合理的。一方面，“宾至如归”的理念虽然迎合了驻华外籍管理层的需求，但这一阶层的人数可能会不断下降。新一轮来华的外籍人士更年轻、也更希望深层次地融入到中国的生活方式之中，所以他们争相入住那些重新装修后的胡同和石库门建筑。
与此同时，新一代的中国经理人也正在向曾被西方高管占领的高地挺进。海外高管的工资成本相当于本土同级别人员的两倍，巨大的成本压力很可能正是源自于高昂的居住费用。外籍高管和他们的跨国公司雇主是否依然愿意为服务式公寓支付现在这样高昂的溢价呢？这点相当值得怀疑。

本土需求有限
不幸的是，来自国内的需求似乎非常有限。当然，需求还是存在的。服务式公寓运营商雅诗阁中国区董事总经理李志观(Lee Chee Koon)说，多达30%的住户是大型本土企业的中方管理人员，由于工作的关系，他们不断在全国各地调动，当地的服务式公寓成了他们的安居之所。“相比五星级酒店，服务式公寓价格低廉，此外无论是短暂的一个星期还是长达两年之久，顾客都可以根据实际需要选择逗留的时间。”不过其他大部分运营商表示，他们的国内租户比重仅仅停留在5%以下。
李志观承认，他们在北京和上海的利润可能会面临长期的压力。雅诗阁集团的策略是继续深入推进到中国的西部城市，对大多数外国运营商来说，那里仍旧是一块难啃的硬骨头。

面向高端人群
拜伦·肯(Byron Kan)是上海商城的总经理，公司拥有中国开业最早的服务式公寓之一。上海商城成立于1990年，明年他们将迎来开业20周年纪念。肯在上海商城已经工作了8年，在此之前，他曾为上海商城的主要控股人美国国际集团(AIG)工作。《中经评论》就如何应对本地竞争以及市场的长期发展前景等问题采访了肯。
近来服务式公寓的租金和入住率等数据都不甚理想，而市场的竞争也日趋激烈。作为上海商城的总经理是如何看待当前市场状况的呢？
拜伦·肯的回答是：事实上，早在经济危机开始前，市场上的竞争就已经十分激烈了。而在过去的5年里，这种竞争更是变得非常惨烈。现在我们面临着更多的直接竞争者，不过其中专业的服务式公寓并不多。小规模的经营者们仍在陆续进入这个市场，而在所有近期进入市场的竞争者中，只有福瑞沙套房酒店(Fraser Suites)一家规模较大。打造全新服务式公寓的时代已经一去不复返了。当然，还有另一个原因导致了入住水平和租金的下降。5年前，上海还没有那么多高品质的居民住宅，所以很多顾客当时选择入住服务式公寓。要知道如果他们选择普通公寓的话，可能就无法享用到热水了。今天，服务式公寓行业所面临的最大竞争对手正是那些高品质的独立产权公寓。因为个人可以买下这些公寓，然后将它们交付给专业公司进行管理，于是独立产权公寓摇身变成了服务式公寓。而除了入住服务式公寓外，租户们还可以选择一套普通公寓，然后每月花2000元人民币请一位阿姨来为他们打理房间。
是否全国各地都有这种情况？“不，只有在像北京、上海这样的成熟市场才会出现这种情况。”他说：“纵观二线城市或西部城市的房地产行业，你会发现自己仿佛回到了十多年前。15年前，如果你想从中国房东那里租到一间公寓的话，你根本不知道该从哪里着手。
摩根士丹利正在出售“莎玛徐家汇”，这有什么重要意义？“通常我不太愿意去揣测别人的行为，”拜伦·肯解释道，“因为也许这只是很普通的市场退出举动罢了。如果物业归房地产基金所有的话，由于大多数基金的寿命在5到7年，时间一过基金就会关闭。而如果是一只进取型增长基金的话，那么基金经理们就会设法追求较高的回报，而高回报往往发生在一个新物业刚开始发展的前几年。”
很多跨国服务式公寓经营商认为，那些进入市场的国内小规模业者并不会对他们构成威胁。拜伦·肯比较同意这种观点。理由是，很多当地的经营者会对那些高级公寓的业主说：“看来你这套公寓现在租不出去啊，那为什么不租给我呢？”就这样，一间间独立产权公寓变成了服务式公寓。他们还会经常对地产开发商说：“为什么你不把它们建成服务式公寓，然后由我来为你管理呢？”最终他们可能会因为较低的收费而赢得合同，但是由于缺乏经验或者品牌知名度不高的缘故，这些公司很难吸引租客入住。
有人认为外籍高管高额居住补贴的黄金岁月已经一去不复返了，但拜伦·肯并不认为它会造成永久的需求下降。“以香港为例，它有着稳定的外来人口数量，而这些外籍人士还是很乐意花大价钱去享受酒店式公寓的服务。新加坡和东京也同样如此。我认为香港模式还是适合上海和北京的，但是对广州和深圳则不太适用。”他分析道。
拜伦·肯是如何看待吸引大陆居民租赁服务式公寓的前景？一些公寓的经营者说根本没有中国客人，而有的则说有近30%的租客来自内地。
“高级服务式公寓中有30%的租客来自内地？我很难相信这个数字。从目前来看，我们有将近10%的租客来自香港和台湾，还有一些美国回来的海归，他们为全球性的企业工作。”拜伦·肯相信：“国内需求绝不会超过外籍人士的需求，因为中国大陆的客户更愿意购买属于他们自己的房产。在他们看来，租房纯粹是一种浪费金钱的行为。”