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房企谋突破

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2013年5月20日

国务院于今年3月1日出台新国五条后,各地闻风而动。上海、北京、深圳等城市先后发布了地方版的细则内容。

“新国五条细则及各地方版的细则的出台,更趋向于为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供时间窗口。”潘媛分析认为,“从中长期来看,以新型城镇化为载体的内需释放,固定资产投资,尤其是房地产投资,有继续发挥应有作用的需要,稳中求进的经济指导方针更容不得房地产调控矫枉过正。这是导致政府调控留存空间的内在原因。”

政策继续实施对房地产行业不放松的宏观调控,继续打压地产市场。种种不利因素导致房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态,而商业、旅游和养老地产正为房企提供新的发展契机,私募房地产投资基金已展开掘金尝试。

“房企应摆脱单纯的房地产开发模式,结合自身能力,审视市场定位,成为城市综合运营商和细分市场领导者。”罗兰贝格咨询公司在一份最新的研究报告中提出。

房企融资新渠道

房地产市场调控依旧严格,新开工项目融资渠道变窄,开发商回笼资金压力增大,而房地产信托产品几近停发,银行也调高对房企的信贷风险,这些都加剧了房企社会融资的难度。近些年,私募房地产投资基金在国内发展迅速,作为一种融资途径开始深受房企的青睐,其投资方式呈现多样化发展。

清科研究中心数据显示,2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中,股权与债权结合的投资方式为房地产基金的首选。

股权投资是一种权益性投资,注重被投资企业未来发展前景和资本增值,且参与企业经营管理和重大决策,投资风险相对较大,投资期长,借助退出机制出售持股获利。房地产基金在实施股权投资时通常要对房企项目进行市场调研分析、土地竞标观察和未来前景估值等,期间委托成本高,市场风险难以把握,退出难度较大,直接影响投资回报率。此外,在期限短收益率高的各类债权投资方式前,房地产基金如何得到LP(有限合伙人)对股权投资的认同,也是其进行股权投资的一大难点。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作,共担盈亏,为房地产市场注入长期发展资金,股权投资作为一种战略投资,将是私募房地产基金未来发展趋势。清科研究中心注意到,近年私募房地产基金股权投资比例上升,未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影,以明晰的股权投资方式完善房地产市场的可持续发展。

警惕商业地产泡沫

商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业,涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据仲量联行统计,中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿,辐射人口3.7亿。预计到2020年,甲级办公楼存量将新增3,000万平方米,现代零售物业将超过1亿平方米,广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”,将一层出租,其余出售,这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象,迫使部分投资者转向商业地产,而地方政府也积极地推崇商业地产的开发,这就加快了商业地产的发展,2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。

商业地产未来发展前景可观,私募房地产投资基金已尝试介入。据清科研究中心不完全统计,2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例,涉及金额7.44亿美元。当前,房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险,不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为,商业地产回报期长,占用资金量大,新增商业地产迅猛增加,容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才,盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理,易产生商业地产泡沫。

养老地产尚缺发展模式

养老地产是介于住宅地产、商业地产和养老服务之间,以专门服务老年市场为主题而打造的一类高端住宅场所,它对配套设施和居住环境要求更高,集合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为一体的综合型地产。2013年北京率先开启养老地产“元年”,将养老用地纳入北京市国有建设用地范畴,这与当前社会老龄化速度加快和房地产行业转型紧密相关。养老地产为房企带来前景广阔的投资机会,私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目,着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模多功能服务设施深受老年群体的欢迎,台湾老年公寓满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式,美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐,这三类是国际上运营成功的养老地产范例。国内养老地产尚未发展成形,目前多以敬老院为主,这是政府公办、私人经营的养老机构,另有家庭住宅养老小区和综合养老社区,这类由房地产公司开发,不提供专业的养老服务,但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。

面对庞大的老年市场,养老地产发展前景不可忽视。然而,养老地产在国内仍处于起步阶段,已经实施的项目较少,想要做好养老地产并,还需要整合多行业间资源优势。投资期长,回报低,更重要是发展模式不清晰。清科研究中心建议,私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例,探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径,协助房企做大、做强养老地产市场。

旅游地产防虚热

2012年房地产行业仍处于“寒潮”之中,但旅游地产呈现快速发展。据多家机构统计报告显示,年内旅游地产的投资额突破万亿关口,涉及的旅游项目达到3000多个,甚至出现华谊兄弟、新华联、华东电器和盛大网络等企业跨行业投资旅游地产,以谋求新的投资机会。

旅游地产是依托于旅游资源的优势,集休闲、度假、养生和观光为一体的新型地产开发项目。目前,旅游地产的投资模式大致分为依托自然资源的“寄生”模式、人为建造的娱乐休闲模式和陈述历史人文为核心的城市主题模式,第一种模式借助自然资源的优势,通过发展旅游来促进地产项目的开发,后续地产开发反哺旅游,实现旅游和地产的优势结合,新加坡克拉码头是典型的成功范例;第二种模式经由开发商建立大型娱乐和休闲场所,营造出一种愉悦和放松的气氛,以PGA国家度假村的高尔夫球场项目为核心代表;第三种模式仅在受历史和文化熏陶的特点地区,重塑历史文化景象,满足人民的憧憬和向往,代表项目以古镇开发、风俗节庆演出和旅游城市再规划等,日本豪华登堡主题乐园为运作典范。

迎合当前旅游行业和地产行业的发展趋势,旅游地产得到蓬勃式迈进,而私募房地产基金也迎来掘金机会。2012年,私募房地产基金已开始对国内旅游地产投资,但尚处于初期阶段,成功运作仍需丰富经验,盈利模式需要明确。国内市场上不乏一些旅游地产通过粉饰包装,借助“旅游”进行卖房销售,造成旅游地产“虚热”。

清科研究中心分析认为,尽管年内旅游地产项目很多,但大多缺乏旅游地产品牌价值,加上开发商急功近利,照搬国外模式,致使项目核心竞争力突显不足。私募房地产基金需要对旅游地产项目制定全局发展策略,防范投资潜在投资风险。

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